DAR REHLA

A défaut de nouvelles photos des travaux, je vais vous présenter une situation à laquelle tout acquéreur d’un bien au Maroc est confronté. A savoir l’organisation du cadastre et du foncier et les implications que cela peut avoir sur le processus d’achat…
N’étant pas spécialiste en la matière, j’ai cherché sur le web et suis tombé sur différents documents bien explicites sur le sujet dont vous trouverez les liens en bas de l’article.
Il faut savoir que

Le droit foncier marocain est une matière extrêmement complexe dans laquelle se retrouvent des institutions directement issues du droit musulman classique (malékite), d’autres créées par la jurisprudence musulmane à l’époque où celle-ci jouait un rôle créateur et aussi des institutions coutumières dont pour certaines on en ignore l’origine. A ces éléments disparates s’ajoutent de nombreux dahirs portant sur des points particuliers de droit et, couronnant le tout, une législation ultra moderne copiée sur le système de l’Act Torrens australien. P. Decroux, Droit foncier marocain

Ce qui donne déjà un aperçu de la complexité du problème… Mais, en gros, on peut résumer qu’il existe les immeubles immatriculés (titrés) qui s’opposent aux immeubles non immatriculés dits Melk régis par le droit musulman, les dahirs et les coutumes.

Les biens titrés
Ces biens sont enregistrés à la Conservation foncière.
Un des avantages de l’immatriculation est qu’elle prouve la propriété et donc, la vente de ces immeubles est plus simple et peut avoir lieu par acte sous seing privé qu’il suffira de faire enregistrer. D’autre part, l’hypothèque n’est possible que sur les immeubles immatriculés ce qui facilitera l’obtention d’un crédit éventuel et accessoirement l’aide des pouvoirs publics.

Les biens Melk
Ils sont régis par le droit musulman et le fondement du droit de propriété se fait par la possession paisible et ininterrompue pendant 10 ans suivant l’adage «quelqu’un qui possède une chose pendant 10 ans, elle est à lui».

La prudence est de mise en présence d’un bien Melk et il conviendra :

• de s’assurer du nombre d’ayant-droits (un tel bien pouvant être la propriété de plusieurs héritiers qui ne se connaissent pas),
• de s’assurer de la présence de chaque héritier lors de la vente,
• de vérifier la situation géographique du bien,
• de s’assurer de sa surface réelle.

La propriété d’un bien Melk peut être transférée suivant diverses formes:

• par acte adoulaire (Dahir du 7 février 1944).
 Un adoul est le notaire coutumier.
  La vente se réalise devant témoin et l’adoul rédige en plusieurs exemplaires l’acte qui décrit le bien et ses limites et donne l’identité des témoins.
• par acte enregistré (article 489 Doc).
• par acte passé devant le notaire (article 531 Dahir du 4 mai 1925).

Ce qu’il faut savoir, c’est que dans le contexte d’un achat d’un riad, dar ou autre bien immeuble situé dans une médina, vous serez certainement confronté à un bien Melk ! Il est donc primordial de prendre vos dispositions !

Par la suite et même si ce n’est pas encore obligatoire, il est fortement conseillé de faire immatriculer son bien Melk. Il faut savoir cependant que c’est une procédure longue et source de frais supplémentaires, dont vous pouvez trouver le détail en suivant le lien ci-dessous :
La procédure de titrage du bien
Dans notre cas, ce processus est en cours de réalisation mais n’en est qu’à son début…

Pour illustrer ce sujet, j’ai retrouvé la photo présentée ci dessous : elle représente la première page du titre de propriété (melkia) actuel de notre Dar. Le document complet est un rouleau long de quelques 60cm et composé d’une succession de feuillets émis à chacun des transferts de propriété et collés les uns aux autres. Les premières inscriptions datent de 1946 : pour rappel, à cette époque Tétouan est sous le Protectorat de l’Espagne d’où la présence des timbres fiscaux apposés.

D’autres sources à consulter :
Le système foncier au Maroc. Une sécurité et un facteur de développement durable, en milieu urbain et rural
L’Orthophotographie numérique au service du cadastre national
Faible taux d’immatriculation des terrains au Maroc
Sécuriser la propriété foncière sans cadastre«